Ремонт отопления и водоснабжения в многоквартирном доме
Что относится к капитальному ремонту инженерных сетей многоквартирного дома, а что к текущему: замена стояков ХВС и ГВС, электропроводки?
Жилой дом, в котором отсутствуют инженерные системы, является ничем иным, как обычной пустой бетонной коробкой, которая ни коим образом не предназначена для нормальной жизни людей. Это понятно, ведь человеку просто необходимо тепло, водоснабжение, система канализации, электричество, вентиляция и еще много всего того, что делает жизнь комфортной в принципе.
Давайте разберемся: замена стояков ХВС и ГВС — капитальный или текущий ремонт? И какие вообще работы относятся к этой категории?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !
Таким образом, к инженерным системам многоквартирного дома относятся:
- Капитальный ремонт систем водоснабжения и водоотведения.
- Система отопления. В большинстве квартир стоят традиционные радиаторы, которые нагреваются с приходом стабильно низких температур.
- Канализация.
- Электричество.
- Система вентиляции.
- Система лифтов.
- Слаботочные сети, благодаря которым становится возможным пользоваться интернетом, телевидением и т.д.
Однако, чтобы все инженерные системы функционировали в правильном режиме, т.е. без сбоев, необходимо проводить определенные работы, направленные на поддержание состояния жизненно важных систем многоквартирного дома.
Некоторые из них проводятся на регулярной основе, являются текущими, а некоторые работы относятся к категории капитальных. Например, проводится капитальный ремонт электропроводки в многоквартирном доме. Для того, чтобы было яснее, разберемся в данной классификации более подробно.
Для начала разберемся, что же такое текущий ремонт инженерных систем, и что такое капитальный? Исходя из этого, будет более ясно их различие друг от друга, что очень важно для понимания самого вопроса.
Текущий ремонт инженерных систем выполняется в плановом режиме, целью которого является восстановление работоспособности, частичного восстановления их ресурса, что выражается в замене или ремонте определенных составных частей, которые прямо прописаны в соответствующем положении.
Такие работы направлены на предупреждение износа, т.е. являются в некотором роде профилактическими.
К текущим работам относятся ремонт фундамента. В данный перечень входят: заделка швов и трещин, замена облицовки фундамента и стен, ремонт вентиляционной системы и т., стен, крыш, замена гидроизоляции пола и т.д.
Одним словом, текущие работы больше похожи на косметический ремонт, когда происходит частичное восстановление внешнего вида здания и подъезда.
Все дело в том, что под капитальным ремонтом инженерных систем многоквартирного дома понимают полную замену этих систем, каждая из которых обладает своим эксплуатационным сроком, по истечении которого должны производиться капитальные работы. В таком случае, выполняться работы будут в тех же областях, что и текущие, но с полной заменой основных систем…
Как уже упоминалось ранее, каждая инженерная система многоквартирного здания обладает своим сроком службы. Данная информация четко отображена в техническом регламенте, который гласит следующее:
- Система центрального отопления — 25 лет.
- Замена стояков горячего водоснабжения при капитальном ремонте — 30 лет (если стояки не оцинкованные, то 15 лет).
- Стояки холодного водоснабжения — 30 лет (если трубы не оцинкованные, то 15 лет).
- Капитальный ремонт системы электроснабжения — 20 лет.
- Канализация — 60 лет (если трубы керамические или пластмассовые) и 40 лет (если трубы чугунные).
- Кровля — в зависимости от материала. Соответственно, кровля из шифера служит 30 лет, из оцинкованной стали — 15 лет, из рулонных материалов — порядка 10 лет.
Вышеуказанные цифры — это срок износа основных инженерных систем здания. Соответственно, капитальные работы должны производится по истечении данного срока, включая в себя полную замену структурных составляющих каждой системы.
Согласно регламенту, капитальный ремонт инженерных систем здания, например, капитальный ремонт трубопровода, может быть осуществлен раньше положенного срока только в том случае, если будет доказана реальная угроза жизни и здоровью жильцов конкретного дома.
Чтобы это было возможно, нужно внести изменения в региональную программу, т.е. органы местного самоуправления, управляющие организации или ТСЖ должны обратиться с заявлением в соответствующий орган исполнительной власти, который занимается данным вопросами.
Естественно, решение о более раннем проведении капитального ремонта будет принято только после проведения ряда проверок и экспертиз состояния здания.
Стоит отметить, что для запроса ремонта инженерных систем требуется написать заявление. Оно оформляется в свободном стиле согласно общепринятому образцу.
Приступая к написанию заявления стоит начать с оформления шапки, где прописывается кому направляется заявление (должность, название компании), после фамилия имя и отчество руководителя, инициалы заявителя, адрес и контактный телефон).
В теле заявления прописывается суть проблемы (например, необходим капитальный ремонт тепловых сетей), указывается когда проводится последний осмотр, добавляются описания состояния инженерных систем. После ставится дата и подпись заявителя.
Ждать ответ от управляющей компании, которой является РЭУ, ЖЭК или РЭМП ждать приходится, как правило, 10 рабочих дней.
Все собственники квартир в здании, т.е. те, кто приватизировал их, несут бремя ответственности за содержание и ремонт всего многоквартирного дома.
Относительно недавно в платежных документах граждан появилась новая графа — взносы за капитальный ремонт, которая рассчитывается на основании того, сколько квадратных метров в той или иной квартире. Естественно, если квартира большего метража, то и плата за капремонт будет большей.
Что касается тех людей, которые не приватизировали свое жилье, т.е. живут в муниципальных квартирах, то все их расходы за капитальный ремонт лежат на органах местного самоуправления.
Вопрос капитального ремонта инженерных систем часто у людей вызывает много недоумений, потому как они не до конца информированы о том, какие именно работы он в себя включает.
Понимание данного вопроса позволит понять необходимость таких трат, ведь проведение подобных работ просто необходимо для обеспечения безопасности жителей дома, в котором они осуществляются. Тем более, что ежемесячная плата за капремонт не является большой, чтобы не было возможности ее оплачивать.
В чем заключается техническое обслуживание и ремонт систем отопления? Кто может и должен выполнять эти работы? Как выглядит инструкция по ремонту, к примеру, задвижки в элеваторном узле? Попробуем ответить на эти вопросы.
Начнем с небольшого дисклеймера.
Эта статья излагает исключительно практический опыт бывшего сантехника с многолетним стажем. Вполне возможно, что постоянно меняющиеся законодательство и стандарты сейчас предписывают выполнять ремонтные работы как-то иначе; однако именно так обстоит дело в реальном мире.
Кто и как решает проблемы такого рода — мы постараемся выяснить.
Можно выделить три основных категории ремонтов систем отопления.
- Аварийный. Цель — восстановление функциональности отопительной системы после, как несложно догадаться, аварии: порыва стояка, отрыва подводки радиатора, разморозки подъездного отопления.
- Текущий. Здесь речь идет о выявлении и устранении мелких неисправностей, плановой проверке работоспособности запорной арматуры, ее ревизии и замене. Часть мелких неисправностей выявляется жильцами квартир, часть обнаруживается при плановых обходах, часть — в ходе подготовки системы отопления к отопительному сезону.
Обратите внимание: основная часть текущих работ по подготовке отопительного оборудования проводится летом, после окончания промывки и остановки циркуляции.
- Капитальный ремонт подразумевает полную или частичную замену отопительного оборудования. Сюда может входить как демонтаж всех труб и их замена на металлопластиковые, так и просто замена, к примеру, радиаторных пластин, срок эксплуатации которых истек.
Здесь полумерами явно не обойтись.
В этом порядке мы их и рассмотрим.
Давайте рассмотрим наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются аварийные бригады слесарей, и их типичные решения.
- Нет отопления по стояку. Работа начинается с проверки состояния вентилей и сбросов: часто причиной являются несогласованные ремонтные работы, проводимые жильцами и наемными рабочими. Если они в рабочем положении — стояки перегоняются на сброс в обоих направлениях для локализации проблемы.
Причиной часто оказывается кусочек шлака в изгибе трубы или запавший клапан винтового вентиля. Наконец, если вода свободно проходит через стояк — предстоит просто подняться на верхний этаж и стравить там воздух.
- Свищ в трубе отопления. Если угрозы полного разрушения стояка или подводки нет — аварийная бригада просто накладывает бандаж, устраняя течь. Сварочные работы выполняются бригадой текущего ремонта.
- Течь контргайки перед радиатором. При сброшенном стояке резьба перематывается. Если она разрушена коррозией — выполняется замена сгона на подводке с помощью сварки или ручной нарезки резьбы.
- Сильная течь между секциями батарей отопления. Ее причиной может быть только лопнувший ниппель. После сброса стояков радиатор демонтируется и перебирается.
- Не закрывается после промывки радиатора промывочный кран. Стояк сбрасывается, после чего на кране меняется прокладка.
- Разморожено подъездное отопление, в подъезд поступает горячая вода. После отключения стояка поврежденные секции демонтируются, оставшаяся часть радиатора запускается. При необходимости аварийная служба выполняет сварочные работы по восстановлению подводок, регистров и т.д.
Размороженный радиатор подъездного отопления. Здесь достаточно отсоединить последние секции.
Теперь рассмотрим ремонт отопительных систем, который выполняется работниками жилищно-коммунальных служб в рамках подготовки к отопительному сезону.
Будем реалистами: в нынешнем состоянии ЖКХ, при остром дефиците кадров и многократно увеличившихся после распада Союза нормах обслуживания, часть этих работ не выполняется регулярно. К сожалению, сейчас мы говорим о недостижимом идеале.
- Ревизия запорной арматуры в элеваторном узле отопления. В ее рамках проводится проверка работы всех сбросных и контрольных вентилей, задвижек и, при необходимости, их ремонт. Кроме того, выполняется периодическое обслуживание: набиваются сальники и смазываются штоки.
Ремонт вентилей в большинстве случаев включает простую замену прокладки, которую при минимуме навыков даже новичок легко может выполнить своими руками; а вот ревизия и ремонт задвижек куда сложнее.
При необходимости выполняется замена распорного клина между щечками или его наваривание, притирка зеркал в корпусе и на щечках, восстановление штока, замена прижимного кольца на сальнике и многие другие работы. Цена новой задвижки достаточно велика, чтобы затраты времени окупались.
Ревизия чугунной задвижки на стенде. Честно говоря, по ее внешнему виду трудно предположить, что она нуждается в ремонте.
- Ревизия и опять-таки ремонт запорной арматуры на стояках — не менее важная задача. При их неисправности для устранения пустяковой течи приходится сбрасывать весь дом, что в сильные морозы чревато разморозкой участков контура (прежде всего подъездов).
- Перемотка контргаек на сгонах стояков тоже требуется с определенной периодичностью. Сантехнический лен со временем выгорает; к сожалению, последние дома, в которых резьбы герметизировались не боящимся выгорания льном с олифой и свинцовым суриком, были сданы в конце шестидесятых.
- Замена стояков отопления, устранение разнообразных мелких течей труб и сварных швов между ними — еще одна вечная проблема. Метод устранения выбирается по обстоятельствам: в квартире обычно небольшой свищ заваривается, а сильно поврежденный коррозией участок трубы меняется целиком. В подвале незначительные свищи чаще всего бандажируются — хомутом с прокладкой или даже просто кусочком плотной резины и отрезком отожженной проволоки.
- Наконец, в обязанности бригад текущего ремонта входит обслуживание отопительной системы: запуск и остановка отопления, удаление воздушных пробок (разумеется, в тех случаях, когда жильцы верхних этажей не могут сделать это самостоятельно) и ежегодная гидропневматическая промывка отопления.
Существует определенный порядок заключения договоров на капитальный ремонт отопления:
- Составляется дефектная ведомость на предстоящий капремонт с ориентировочным перечнем работ и материалов;
Перед вами образец такого документа. Судя по его содержанию, речь идет о частичной замене запорной арматуры в элеваторном узле.
- Объявляется тендер на поставку оборудования и (или) собственно выполнение ремонта. В нем может участвовать любое муниципальное или частное предприятие, у которого в перечне предлагаемых услуг при регистрации был указан «ремонт отопительной системы» (код ОКДП 453).
- С выигравшей тендер организаций заключается договор, включающий полный перечень предоставляемых услуг, порядок расчета и контроля, гарантии и ответственность сторон и еще десяток очень, без сомнения, важных пунктов.
- Затем несколько недель или месяцев работы могут, в зависимости от результата, закончиться обоюдной удовлетворенностью сторон или скандалами и судебным разбирательством.
Однако на практике договор зачастую заключается между обслуживающей организацией и ее собственными бригадами аварийного или текущего ремонта, которые выполняет ремонтные работы во время отпусков и выходных. Практику можно только одобрить: у исполнителя есть очень веский стимул делать свою работу хорошо, поскольку решать проблемы некачественного исполнения придется им же.
Какие работы могут выполняться в рамках капремонта? Их список невелик:
- Полная или частичная замена стояков и подводок отопления.
- Полная или выборочная замена отопительных приборов.
- Замена элеваторного узла целиком или запорной арматуры в нем.
- Полная или частичная замена розливов отопления.
Разумеется, все работы выполняются летом, вне отопительного сезона.
На фото — элеваторный узел в процессе монтажа.
О том, как могут выглядеть разные этапы ремонтных работ, расскажет приложенное к статье видео. Надеемся, что содержащаяся в нем информация окажется полезной.
Очень часто владельцу квартиры или дома хочется произвести ремонт системы отопления своими руками, не прибегая к помощи сторонних специалистов. Обусловлено это может быть, как простым желанием разобраться во всем самостоятельно, так и необходимостью сэкономить средства.
Однако и в том, и в другом случае, ключевым будет слово «разобраться». Ведь, согласитесь, для того, чтобы сделать какую-либо операцию с любым элементом системы, нужно иметь хотя бы какое-то минимальное понимание сути предстоящего ремонта.
Ремонт отопительной системы
А ремонт, кстати, может быть разным…
Разберемся сначала с этим моментом, поговорим о том, как может выполняться ремонт отопителей, а потом поговорим о том, на что важно обращать внимание до начала работ и во время их проведения.
В данном случае владельцу квартиры или дома, наверное, удастся сделать все самостоятельно, так как профилактика, это в основном такие моменты:
- приведение внешнего вида труб и радиаторов в порядок. В большинстве случаев нужно всего лишь зачистить и покрасить металл и все;
- Замена стояков отопления, старых кранов, заглушек или других фитингов. Если система спланирована грамотно, то подачу воды к любой из этих деталей можно перекрыть с помощью крана и заменить в это время проблемный фитинг;
- промывка системы. А вот это уже более сложная работа, так как потребуется больше инструмента и навыков. По сути, промывка заключается в том, что либо во всю систему, либо в отдельные ее элементы под давлением запускается вода с последующим сливом. Таким образом, удаляется мусор внутри радиаторов и труб, накипь, ржавчина и т.п.
Получается, что профилактику системы в принципе провести можно и своими руками. Но только в том случае, когда есть техническая возможность, хватает опыта и знаний, а также инструмента.
Совет: если на протяжении отопительного сезона вы видите, что большинство фитингов протекают, сгнили или проржавели, то не стоит откладывать их замену на весну или лето. Вызовите мастера, чтобы не допустить масштабной аварии в системе.
Теперь разберемся со вторым сценарием ремонта.
Установка новых радиаторов
В случае капитального ремонта всей системы в целом, тоже можно все сделать полностью самостоятельно. А делается обычно вот что:
- снимаются старые батареи отопления;
- демонтируются старые трубы системы;
- выбираются и приобретаются новые трубы и батареи, а затем естественно монтируются.
Как видите, работа действительно вполне понятная, и, казалось бы, ничего сложного нет. Инструмент можно купить или в целях экономии взять в аренду, если же нужна инструкция по какому-то этапу работы, то сейчас это не проблема – множество статей и видео есть как на нашем сайте.
Однако существует один важный момент, который является ключевым и определяет эффективность работы системы отопления впоследствии – это выбор элементов новой системы. Ведь, согласитесь, что если купить неподходящие радиаторы или трубы, не учесть технические особенности объекта, то можно попросту зря потратить деньги и в результате так и не обеспечить помещение теплом.
Современные радиаторы отопления
Но если с трубами все более-менее понятно – сейчас удобнее и выгоднее всего применять пластиковые или металлопластиковые изделия, то с радиаторами не все так просто. Потому что их на рынке много, цена у них разная, да и особенности, характеристики тоже.
Давайте разберемся в том, какие же бывают современные радиаторы и чем они отличаются друг от друга.
Важно понимать, что информация дается общего характера, а это означает, что в конкретно вашем случае может существовать какой-либо нюанс, который и будет являться главным критерием принятия решения о покупке того или иного типа радиаторов.
То есть то, что в одном случае будет недостатком каких-либо батарей, в другой ситуации напротив – никак не повлияет на эффективность работы.
Стальные батареи отопления отличаются долгим сроком службы, высоким уровнем нагрева металла, малым весом и красивым внешним видом. Находятся стальные панельные батареи в среднем ценовом сегменте, что в принципе позволяет приобрести их каждому.
Быстрый нагрев возможен за счет структуры металла, а также потому, что в радиаторе находится малое количество воды, которое быстро нагреет даже электрический котел.
Если говорить о недостатках, то, пожалуй, можно выделить быстрое остывание радиаторов, в случае если прекращается подача теплоносителя.
Современные чугунные радиаторы
Несмотря на то, что это один из самых дорогих вариантов, чугунные батареи все равно пользуются повышенным спросом. И это неудивительно, ведь в этом случае вряд ли понадобится ремонт отопителей, так как ломаться в чугунном радиаторе попросту нечему.
Кроме того данные батареи красивы, не боятся ржавчины, а также медленно остывают даже если стены здания не утеплены.
Из минусов, пожалуй, можно выделить большой вес и немалое количество воды в секциях. Если отопление центральное или работает от газового котла, то это, в общем-то, не так уж и страшно. А вот в сочетании с электрокотлом такие батареи будет довольно тяжело нагревать.
И еще парочка вариантов, существующих на рынке.
Секционные батареи из алюминия
Особенность таких батарей в том, что можно добавлять любое количество секций или наоборот – убавлять их. Прогревается металл очень быстро и хорошо, но и остывает примерно с такой же скоростью. Также батареи абсолютно не боятся коррозии.
Кроме того, внешний вид секционных радиаторов обладает интересным качеством – универсальностью. Это означает то, что батареи будут отлично смотреться в практически любом интерьере.
Что же касается недостатков, то это, наверное, такие моменты, как высокая цена и большое количество воды внутри секций.
Получается, что покупать такие батареи лучше всего для систем центрального отопления или для систем с газовым котлом.
Мы с вами разобрались в том, какой ремонт отопителей и системы в целом может выполняться, и где больше шансов справится самостоятельно. Также мы рассмотрели, какие сейчас есть в продаже радиаторы и надеемся, что теперь выбирать новые батареи вам будет легче.
В этой статье мы с вами рассмотрим, как выполняется ремонт системы отопления при некоторых типовых неисправностях. Мы выясним, какие действия можно предпринять при падении температуры в квартире или доме, течах радиаторов и подводок к ним, при завоздушенных стояках и в прочих подобных ситуациях.
Устранение течи на подводке к радиатору. Подтягивается американка — быстроразъемный фитинг, соединяющий подводку с радиаторной пробкой.
Воздух в отопительном контуре создает целый ряд проблем:
- Препятствует циркуляции. Теплоноситель приводится в движение совсем небольшим гидравлическим напором (обычно не более 2 метров, или 0,2кгс/см2). Если высота контура превышает это значение, воздух не может быть вытеснен теплоносителем, и батареи после запуска отопления останутся холодными;
- Создает гидравлические шумы. Едва ли вас порадует непрерывное бульканье со стороны радиатора;
- Способствует коррозии стальных труб. Контакт с водой в отсутствие воздуха черная сталь переносит хорошо, а вот при его наличии начинает ржаветь.
Причина коррозии — контакт с влажным воздухом.
Давайте разберем несколько случаев завоздушивания отопительной системы и решения проблемы для каждого случая.
- Розливы обратки и подачи разведены по подвалу;
- Стояки присоединяются к обоим розливам поочередно;
- На верхнем этаже каждая пара стояков соединяется перемычкой, обеспечивающей циркуляцию.
Нижний розлив: два розлива отопления проходят по подвалу.
Что завоздушено: воздух вытесняется в перемычки между парными стояками. Если они смонтированы на уровне верхнего коллектора радиаторов — воздух будет и в радиаторах.
Решение: на перемычке или на глухой радиаторной пробке радиатора в верхней по стояку квартире находится кран Маевского. Его нужно приоткрыть (пассатижами, отверткой или специальным ключом) на 1-2 оборота и дождаться, пока шипение воздуха не сменится брызгами воды. Если стояк не нагреется за 10-15 минут, повторите операцию: начавшаяся циркуляция может подогнать в перемычку новые пузыри воздуха.
На фото — кран Маевского в пробке радиатора. Он позволяет стравить воздух.
Ни в коем случае не выкручивайте винт полностью. Вкрутить его обратно, преодолевая напор хлещущего из крана Маевского кипятка, практически невозможно. По той же причине нельзя выкручивать сам кран или радиаторную пробку (прецеденты на моей памяти были).
Если у вас нет доступа в квартиру верхнего этажа, стояки можно попытаться перепустить из подвала. Для этого на одном из них должен быть установлен сбросник. Закрыв кран на стояке, откройте на нем сбросник и дождитесь выхода всех пузырей воздуха, затем верните краны в штатный режим.
Если вместо заглушки на стояке отопления стоит сбросник, пару стояков можно перепустить на сброс из подвала.
- Розлив обратки разведен по подвалу, подачи — по чердаку;
Розлив подачи отопления на чердаке.
- Каждый стояк представляет собой соединяющую их перемычку;
- Запорная арматура и заглушки или сбросники установлены на стояке в двух точках — внизу и вверху.
Движение теплоносителя в доме с верхним розливом.
Что завоздушено: при запуске контура воздух вытесняется в розлив подачи и далее — в расположенный в его верхней точке расширительный бак. В зависимости от размера воздушной пробки она либо создает препятствие для работы всей системы отопления, либо ограничивает циркуляцию в ближних к расширительному баку стояках.
Решение: поднимитесь на чердак и стравите воздух через сбросник на расширительном бачке.
Справа — расширительный бак со сбросником для стравливания воздуха.
В частном доме с автономным водяным отоплением в состав обвязки котла обычно входит автоматический воздухоотводчик. Основной объем воздуха сбрасывается через него. Однако воздух может остаться в верхнем коллекторе радиаторов отопления или в скобах, расположенных выше розлива.
Группа безопасности твердотопливного котла. Справа — автоматический воздушник.
Решение: на каждом радиаторе, смонтированном над розливом, и в каждой скобе должен присутствовать собственный воздушник. Это может быть кран Маевского, шаровый кран или обычный водоразборник. Если после запуска контура вы наблюдаете признаки воздушной пробки (батарея булькает или не греет) — просто стравите из нее воздух.
Примерно так происходит стравливание воздуха через кран Маевского под ключ.
Чаще всего они появляются:
- На сальницах вентилей, дросселей и, реже, шаровых кранов;
- На контргайках перед радиаторами при их присоединении к подводкам сгонами;
- Между секций секционного радиатора;
- На швах электросварных водогазопроводных труб.
Описание: уплотнение вращающегося штока обеспечивается сальниковой набивкой, резиновым или фторопластовым уплотнительным кольцом. Сальницей называется кольцо, вдавливающее уплотнение штока в корпус. Это кольцо прижато накидной гайкой.
Течь появляется при выработке сальника или при износе уплотнительного кольца.
Течь из-под сальницы шарового крана.
- У запорной арматуры с резиновым или фторопластовым уплотнительным кольцом гайку сальницы достаточно подтянуть на 1-2 оборота. Расплющенное давлением кольцо обожмет шток, и течь прекратится;
На шаровых кранах в особо запущенных случаях помогает укладка под сальницу нескольких витков ленты ФУМ. Гайку сальницы нужно откручивать при полностью перекрытом кране.
- У вентилей с сальниковой набивкой под сальницу укладывается несколько оборотов нитки графитового сальника. В этом случае на время ремонтных работ отопление (весь контур или отдельный стояк) придется сбросить: даже при закрытом кране над его клапаном, под сальницей будет присутствовать избыточное давление. Вот пошаговая инструкция по набивке сальника:
