Водоснабжение и водоотведение многоквартирного дома при непосредственном управлении
«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2009, N 11
Непосредственное управление ассоциируется с индивидуальной ответственностью каждого собственника перед ресурсоснабжающими организациями (добросовестным плательщикам не приходится отвечать за соседей-должников). Однако организациям коммунального комплекса не всегда выгодно иметь среди абонентов население. Подробнее о взаимоотношениях РСО с населением, основанных на прямых договорах, читайте в данной статье (договоры о содержании общего имущества не рассматриваем).
Нормы, регулирующие непосредственное управление, в отличие от иных способов управления многоквартирным домом, достаточно скудны. В силу п. 2 ст. 164 ЖК РФ договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Об этом же сказано и в п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг: при отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления таким домом) договора, заключенного с исполнителем, указанные собственники заключают договор о приобретении холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией.
Таким образом, можно сделать вывод, что при непосредственном управлении многоквартирным домом в общем случае отсутствует такой участник отношений, как исполнитель коммунальных услуг (лицо, одновременно отвечающее за поставку коммунальных ресурсов и обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги). На это указал и Минрегион в Письме от 20.03.2007 N 4967-СК/07.
Учитывая определение коммунальных услуг (деятельность исполнителя), приведенное в п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг, можно говорить, что потребители не получают коммунальные услуги, а приобретают коммунальные ресурсы напрямую у РСО. В этом случае договор между РСО и потребителем регулируется нормами § 6 «Энергоснабжение» гл. 30 «Купля-продажа» ГК РФ. В силу п. 1 ст. 540 ГК РФ, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. Гражданин вправе использовать энергию в необходимом ему количестве (п. 3 ст. 541 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 539 ГК РФ договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. По общему правилу обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования возложена на абонента (п. 1 ст. 543 ГК РФ). Однако п. 2 ст. 543 ГК РФ гласит: в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Полагаем, что жилищное законодательство предусматривает иное. Энергопринимающее оборудование, общедомовые приборы учета коммунальных ресурсов являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, обязанность по содержанию которого возложена законом на собственников помещений, фактически — на потребителей. В зависимости от выбранного способа управления эта обязанность перекладывается на управляющую организацию или ТСЖ. В случае непосредственного управления многоквартирным домом обязанность собственников помещений обеспечивать надлежащее содержание общего имущества обеспечивается путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с обслуживающими организациями (п. 1 ст. 164 ЖК РФ, пп. «а» п. 16 Правил содержания общего имущества, п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг). Границей эксплуатационной ответственности считается место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (п. 8 Правил содержания общего имущества), при отсутствии прибора учета граница эксплуатационной ответственности определяется по внешней границе стены многоквартирного дома .
Подробнее см. статью «Границы эксплуатационной ответственности», N 9, 2009.
Пунктом 7 Правил предоставления коммунальных услуг предусмотрена граница ответственности РСО за качество коммунального ресурса: ресурсоснабжающая организация несет ответственность за режим и качество подачи холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме или принадлежащих собственникам жилых домов, с системами коммунальной инфраструктуры. В силу прямого указания п. п. 8, 9 Правил содержания общего имущества внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, считается место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Таким образом, независимо от способа управления многоквартирным домом, РСО содержит инженерные сети, принадлежащие ей, и не отвечает за состояние сетей и оборудования, входящих в состав общего имущества. Поэтому и качество коммунального ресурса РСО может обеспечить только в своих сетях. Это значит, что обязанность РСО перед абонентами — гражданами, проживающими в квартирах, по поставке коммунального ресурса считается исполненной, если она обеспечила режим и качество подачи ресурса на границе эксплуатационной ответственности. За режим и качество коммунального ресурса, поданного в каждую квартиру, РСО не отвечает. Аналогичные положения содержатся в п. 88 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 N 530. В этом документе уточнено: ответственность за надежность энергоснабжения и качество электрической энергии в пределах границ балансовой принадлежности внутридомовых электрических сетей в соответствии с жилищным законодательством РФ несет лицо, осуществляющее обслуживание внутридомовых инженерных систем.
Все сказанное выше существенно влияет на расчет размера платы за поданные абонентам коммунальные ресурсы.
Согласно п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг (которым отдается приоритет при регулировании отношений ресурсоснабжения в рассматриваемой ситуации ) собственники помещений в многоквартирном доме вносят плату за приобретенные у РСО объемы коммунальных ресурсов и услуги водоотведения, исходя из показаний приборов учета, установленных на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, с системами коммунальной инфраструктуры. Иначе говоря, собственники помещений должны расплачиваться с РСО, исходя из показаний коллективных приборов учета. Общий объем потребленных коммунальных ресурсов, определенный по показаниям таких счетчиков, распределяется между собственниками помещений. При этом допускается два варианта подобного распределения.
Письмо Минрегиона России от 20.03.2007 N 4967-СК/07.
Первый возможен при наличии индивидуальных приборов учета (ИПУ) во всех помещениях многоквартирного дома — общий объем потребленных коммунальных ресурсов распределяется пропорционально их показаниям. Иначе говоря, плата собственника за коммунальный ресурс определяется по формуле:
В остальных случаях — при наличии ИПУ не во всех помещениях многоквартирного дома, а также при отсутствии ИПУ во всех помещениях — объем потребления, зафиксированный общедомовым прибором учета, распределяется в порядке, установленном п. 21 Правил предоставления коммунальных услуг. В частности, объем потребления холодной и горячей воды, газа и электроэнергии распределяется пропорционально количеству граждан, зарегистрированных в жилых помещениях многоквартирного дома, тепловой энергии на отопление — пропорционально площади жилого помещения.
Если бы способ управления предполагал наличие исполнителя коммунальных услуг, именно последний рассчитывал бы плату за коммунальные услуги для потребителей. В его отсутствие это должна делать РСО. Она обязана снимать показания общедомового прибора учета и получать другую необходимую для расчета информацию, в частности о площади каждого помещения в многоквартирном доме, о количестве зарегистрированных граждан, а также показания ИПУ (если таковыми оборудованы все помещения в доме). Обязанность сообщать показания ИПУ возлагается на собственников помещений: в силу пп. «г» п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг потребитель указывает их в специальных графах платежного документа. Информацию о площади помещений и количестве зарегистрированных в них граждан РСО, как правило, получают от государственных органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество, учет жилфонда и отвечающих за регистрационный учет граждан по месту жительства (на договорной основе).
Ресурсоснабжающей организации следует иметь в виду, что она вправе руководствоваться изложенными положениями и рассчитывать плату за коммунальные ресурсы на основании показаний прибора учета лишь при условии, что этот прибор расположен на границе внутридомовых сетей и сетей организации коммунального комплекса и входит в состав общего имущества. Использование иных приборов учета, находящихся на сетях, не принадлежащих собственникам помещений в многоквартирном доме, недопустимо. Например, если прибор учета (теплосчетчик) в выносном узле установлен непосредственно на теплотрассе, которую (до и после теплосчетчика по ходу подачи теплоносителя) обслуживает и содержит энергоснабжающая организация, такой прибор не может считаться общедомовым прибором учета и использоваться для начисления платы собственникам помещений в многоквартирном доме (Постановление ФАС ЗСО от 08.07.2008 N Ф04-4159/2008(7753-А67-31), см. также Постановление ФАС ПО от 23.06.2009 по делу N А72-156/2009).
В соответствии с п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг в случае отсутствия коллективных приборов учета расчет размера платы производится в порядке, установленном п. 19 этого документа, то есть исходя из нормативов потребления. Сказанное касается всех собственников помещений в таком доме, независимо от наличия у них ИПУ.
Очевидно, что собственники помещений, в которых установлены ИПУ, недовольны таким порядком, тем более что согласно п. 16 Правил предоставления коммунальных услуг при наличии в помещениях индивидуальных и при отсутствии коллективных (общедомовых) приборов учета размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета. Граждане даже обращались в Верховный Суд РФ с требованием признать положения п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг недействующими, но не нашли поддержки. Судьи указали, что установление подобного порядка не противоречит законодательству. А применение п. 16 Правил предоставления коммунальных услуг возможно только при условии заключения договора на оказание коммунальных услуг, в то время как при непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений оплачивают не коммунальные услуги, а приобретенные у РСО объемы коммунальных ресурсов. Невозможность расчета платы по показаниям ИПУ обусловлена тем, что в этом случае не будут учтены внутридомовые потери коммунальных ресурсов (Решение ВС РФ от 06.03.2008 N ГКПИ08-232, Определение ВС РФ от 19.06.2008 N КАС08-236). Аналогичные выводы сделаны в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 N 5290/09 в отношении расчетов между РСО и исполнителем коммунальных услуг (если дом находится в управлении ТСЖ или управляющей организации).
Подчеркнем, что точкой поставки при снабжении жильцов многоквартирного дома электроэнергией является внешняя граница стены дома, а не ИПУ, поэтому гарантирующий поставщик (энергосбытовая организация) не вправе возложить на сетевую организацию потери электроэнергии во внутридомовых инженерных сетях (Постановления ФАС УО от 06.10.2009 N Ф09-7571/09-С5, ФАС ДВО от 08.12.2008 N Ф03-5380/2008, ФАС ЦО от 31.07.2008 по делу N А14-10294/2007/225/18). Энергоснабжающая организация должна предъявлять собственникам помещений объемы электроэнергии, рассчитанные исходя из нормативов потребления.
Как видим, для РСО неважно, какой способ управления выбрали собственники помещений в доме, не оборудованном общедомовым прибором учета: в любом случае она выставляет к оплате суммы, рассчитанные исходя из нормативов потребления. Напомним, что Постановлениями от 22.09.2009 N 5290/09, от 09.06.2009 N 525/09, от 21.04.2009 N 15791/08 Президиум ВАС РФ фактически узаконил этот порядок расчетов между РСО и управляющей организацией либо ТСЖ . При этом не допускается применять расчетные методики, в частности Методику определения количества тепловой энергии и теплоносителя в водяных системах коммунального теплоснабжения, утвержденную Приказом Госстроя России от 06.05.2000 N 105 (Постановление ФАС ПО от 23.06.2009 по делу N А72-156/2009).
Подробнее см. статьи «Договор водоснабжения и водоотведения: объемы потребления», N 8, 2009, «Договор теплоснабжения: объемы потребления», N 9, 2009.
Самый выгодный для РСО вариант, когда многоквартирный дом оборудован коллективным прибором учета. Организация может достоверно определить объем потребления, следовательно, и размер выручки. Также РСО не должна нести убытки в виде потерь энергии во внутридомовых сетях.
Если же общедомового прибора учета нет, РСО, невзирая на наличие ИПУ, применяет при расчетах нормативы потребления. Выручку от реализации она обязана определять также на основании нормативов потребления. Здесь важную роль играет их обоснованность. Но в любом случае РСО не застрахована от превышения фактического потребления над нормативным, что влечет убытки компании.
Поэтому РСО нередко идут на финансирование установки общедомовых приборов учета. Однако не менее редко потребители осознают, что фактическое потребление ими коммунальных ресурсов по показаниям коллективного счетчика превышает объемы коммунальных ресурсов, рассчитываемые исходя из нормативов потребления. В таких случаях имеют место акты вандализма, вывод из строя приборов учета, в результате — РСО вновь обязана применять при расчетах нормативы потребления. Вопрос установки общедомового прибора учета решается на общем собрании собственников (как решение о ремонте общего имущества), и он может быть решен положительно только при условии завышенных нормативов потребления. А это вопрос уже из сферы политики.
Ст. 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
2.1. Договоры, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме,осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены указанными собственниками в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
(система — это ресурс ГИС ЖКХ)
3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещенийв таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме сами решают все общие вопросы управления многоквартирным домом без создания товарищества собственников жилья и без привлечения управляющей организации (управляющего). В отличие от положений ФЗ «О товариществах собственников жилья»ЖК РФ не ограничивает число собственников помещений, способных выбрать такой способ управления домом. Ранее действовавший Закон ограничивал возможность непосредственного управления кондоминиумом (было — в домах до 12 квартир).
Реализация способа непосредственного управления многоквартирным домом исключает возможность привлечения профессионального управляющего (управляющей организации). Лицо, имеющее с собственниками помещений возмездные договоры об оказании услуг по содержанию дома и (или) о выполнении работ по его ремонту, в зависимости от предмета договора должно квалифицироваться как подрядчик или исполнитель услуг.
К отношениям по рассматриваемым договорам применяются правила о договорах возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ) и о договорах бытового подряда(§ 2 гл. 37 ГК РФ) с учетом обязательных требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, технических регламентов, санитарных и технических норм и правил, устанавливаемых на федеральном уровне (п. 6 ст. 2, п. 12 ч. 1 ст. 4, п. 2 и 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14, ч. 4 ст. 17, ч. 1 ст. 156 ЖК и др.), а также правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаемых Правительством РФ (ч. 3 ст. 39 ЖК).
Часть 2 комментируемой статьи регулирует отношения по предоставлению коммунальных услуг. Договоры о холодном и горячем водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении (в том числе о поставке газа в баллонах), об отоплении (теплоснабжении, в том числе о поставке твердого топлива при наличии печного отопления) должны заключаться самостоятельно каждым собственником помещения от своего имени.
В соответствии со ст. 426 ГК РФ договоры об электро-, газо-, тепло-, водоснабжении и водоотведении, а также договоры о продаже газа в баллонах и твердого топлива являются публичными договорами. Такие договоры должны заключаться коммерческими организациями с собственниками помещений с любым обратившимся собственником помещения, проживающим в многоквартирном доме, на общем собрании собственников помещений в котором в установленном ЖК РФ порядке выбран способ непосредственного управления домом.
К отношениям по договорам об электро-, газо-, тепло-, водоснабжении и водоотведении, а также по договорам о продаже газа в баллонах и твердого топлива применяются правила предоставления коммунальных услуг, устанавливаемые Правительством РФ (ч. 1 ст. 157 ЖК).
6.Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать в рамках способа непосредственного управления многоквартирным домом несколько путей реализации своего решения.
Во-первых, все текущие вопросы управления могут решаться на общих собраниях собственников помещений в доме.
Во-вторых, собственники помещений могут распределить между собой обязанности по управлению домом.
В-третьих, они могут в соответствии с ч. 3 ст. 164 ЖК РФ выбрать одно управомоченное лицо из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников), которое вправе действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в таком доме.
27.Особенности договора о предоставлении коммунальных услуг.
В науке есть разделение на два вида:
• Договор об оказании коммунальных услуг, заключаемый между потребителем и ИСПОЛНИТЕЛЕМ.
• Договор о приобретении коммунальных ресурсов, заключаемый между исполнителем и ресурсоснабжающей организацией. По сути исполнитель сам покупает и перепродает.
Разграничение данных договорных конструкций производится по объекту. Таким образом, законодатель попытался разграничить категорию коммунальной услуги и коммунального ресурса.
Другой вариант классификации — разделение договоры на три группы.
а) К первой группе относятся договоры, опосредующие предпринимательскую деятельность в секторе производства и поставки ресурсов (ресурсоснабжение), удаления и обработки сточных вод.
б) Ко второй группе относятся договоры, опосредующие предпринимательскую деятельность в секторе управления жилищным фондом. В данную группу в первую очередь необходимо отнести договор управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ), а также договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет более чем 12, который заключается управляющей организацией с собственниками помещений в таком многоквартирном доме. Также во вторую группу входят договоры возмездного оказания услуг, заключаемые управляющей организацией с иными субъектами предпринимательской деятельности в целях выполнения функций по управлению многоквартирным домом.
в) К третьей группе относятся договоры, опосредующие предпринимательскую деятельность в секторе выполнения подрядных работ. В данной группе следует выделить договоры подряда, предметом которых является проведение капитального ремонта жилищного фонда, текущего ремонта жилищного фонда, ремонта инженерных коммуникаций, вывоз твердых бытовых отходов, проведение работ по уборке территорий и подъездов, благоустройству, озеленению, установке систем видеонаблюдения и т. д. Выполнение работ — текущий ремонт, капитальный и т.д.
Еще про ЖКХ — получают распространение Концессионные соглашения— форма частного государственного партнерства, регулируются ФЗ о концессионных соглашениях. Преимущество концессионных соглашений : с одной стороны местное самоуправление избавляется от расходов по эксплуатации ЖКХ и трат бюджета на это, а может, даже и плату получат за это. С другой стороны, частные инвесторы и управляющие компании, реализуя свой инвестиционный проект, получают гарантированный рынок сбыта, позволяя получать доходы и прибыль.
На практике получили распространение
— контракты жизненного цикла, гдеплательщик — государство, и частный партнер получает прибыль лишь в том случае, если он поддерживает инфраструктурный объект в должном состоянии.
— сервисный контракт, соединяющий признаки концессии и правоотношения по договорам подряда.
Договор на оказание коммунальных услуг – подвид договора возмездного оказания услуг, который характеризуется тем, что исполнитель предоставляет, а заказчик оплачивает коммунальные услуги за указанное в договоре помещение. Составление договора регулируется правилами и нормами, применимыми к договорам возмездного оказания услуг, а также Гражданским кодексом РФ. Целью заключения соглашения является обеспечение содержания в надлежащем состоянии помещения, мест общего пользования, придомовой территории.
Существенными условиями договора являются:
• цена и порядок расчетов между сторонами
• их права, обязанности, ответственность и порядок разрешения споров
Такой договор может быть заключен с исполнителем в письменной форме. Если потребитель совершил действия, свидетельствующие о его намерении потреблять коммунальные услуги, или фактически начал эти услуги потреблять (конклюдентные действия), договор считается заключенным на условиях, предусмотренных Правилами предоставления коммунальных услуг. Потребителю не может быть отказано в предоставлении коммунальных услуг в случае отсутствия у него заключенного в письменной форме договора о предоставлении коммунальных услуг.
Оплата услуги обычно производится согласно счету-фактуре предоплатой за текущий месяц до оговоренного в договоре числа. При несвоевременной оплате заказчиком предоставленной услуги предусматривается начисления пени за каждый день просрочки. Ответственность исполнителя за невыполнение ли ненадлежащее выполнение условий договора носит, в том числе, и материальный характер, который выражается в форме возмещения ущерба в порядке и размерах, предусмотренных действующим законодательством.
В случае возникновения разногласий и споров между сторонами, они должны попытаться разрешить их мирным путем. Если разрешение спора в досудебном порядке невозможно, стороны разрешают его в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ. Договор составляется в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, и подписывается представителям обеих сторон.
Условия предоставления коммунальных услуг в зависимости от выбранного способа управления определяются в:
– договоре управления с управляющей организацией. При этом управляющая организация не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления условий о предоставлении коммунальных услуг;
– договоре о предоставлении коммунальных услуг, который заключается ТСЖ или ЖК с собственниками помещений. При этом ТСЖ или ЖК не вправе отказать собственнику помещения как являющемуся, так и не являющемуся его членом в заключении такого договора;
– договорах холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения), которые собственники помещений заключают с ресурсоснабжающими организациями.
Дата добавления: 2018-04-05 ; просмотров: 881 ; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ
10 Мар 2019 admin 9