Вентиляция для шаурмы в жилом доме
делаю кафе в жилом доме. На первом этаже. Нужны ли какие то разрешения от соседей? Вентиляция будет так же идти по фасаду дома по высоте дома. нужно ли на это разрешение жильцов? какое?
Вентиляция будет так же идти по фасаду дома по высоте дома. нужно ли на это разрешение жильцов? какое?
Размещение вентиляции на фасаде является использованием общего имущества многоквартирного дома. Решение о таком использовании иными лицами, не являющимися собственниками, должно приниматься на общем собрании собственников многоквартирного дома в соответствии со ст. 44 ЖК РФ:
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
3) принятие
решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в
многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на
установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и
эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников
помещений в многоквартирном доме;
В то же время, проверяющие органы всегда требуют такое решение и с собственника, осуществляющего пользование общим имуществом, поскольку такое пользование должно осуществляться по соглашению между собственниками.
Следовательно, Вам нужно предварительно собрать собрание с повесткой дня — установка вентиляции на фасаде, определить порядок пользования общим имуществом и оформить его в виде решения собрания.
Уточните кому и на каких основаниях принадлежит помещение в котором будет располагаться кафе?
Полная собственность. Физ лицо. Куплено
Ситуация такова. Помещение не жилое в нем 10 лет был магазин бытовой техники. Сейчас идет процесс реконструкции в кафе. Жильцы могут как то мне помешать открыть кофейню в которой будет кухня.?
На основании п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, по моему мнению, необходимо согласие собственников жилых помещений на исользование Вами фасада дома для вентиляции.
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014)
Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).
Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).
нужно ли на это разрешение жильцов?
Если кафе находится на первом этаже жилого дома, согласие жильцов, проживающих в этом доме, не требуется. Раньше по законодательству для перевода помещения из жилого в нежилой фонд согласие собственников помещений все же требовалось, но по новым правилам необходимости в нем нет.
При наличии всех документов, разрешений и согласований ничто не помешает открытию кафе. При этом жители дома не могут самостоятельно проверить комплект документов. Таким правом обладают лишь надзорные органы: Роспотребнадзор, Прокуратура, Государственная пожарная инспекция.
Ситуация такова. Помещение не жилое в нем 10 лет был магазин бытовой техники. Сейчас идет процесс реконструкции в кафе. Жильцы могут как то мне помешать открыть кофейню в которой будет кухня.?
Согласия от соседей именно на открытие кафе получать не нужно. Только на использование общего имущества — прокладку вентиляции, размещение рекламных материалов на стенах, иных конструкций (световых в том числе). На размещение обычной вывески с наименованием, временем работы получать решение собрания не надо (допустимые размеры вывески можете узнать в рекламно-разрешительном отделе Вашей Администрации).
При работе кафе нужно будет соблюдать интересы граждан (время работы, шум и прочие требования СНИПов и СанПинов).
Полная собственность. Физ лицо. Куплен
Чтобы разместить вентиляцию на фасаде дома необходимо решение собственников помещений в дом, принятое согласно ст.44-47 ЖК РФ. То есть, вы должны провести общее собрание собственников помещений в доме, вынести на повестку дня установку вентиляции и более 50% собственников помещений в данном доме должно проголосовать за такую установку.
Жильцы могут как то мне помешать открыть кофейню в которой будет кухня.?
Могут писать жалобы в проверяющие инстанции — н-р, с просьбой проверить наличие разрешительных документов на перепланировку или реконструкцию, соответствие помещения требованиям действующего законодательства в части санитарного благополучия (когда кафе будет действовать), соблюдение требований противопожарной безопасности и т.д.
Могут на общем собрании проголосовать против размещения вентиляции на фасаде — это окажется серьезным препятствием к открытию кафе.
Жильцы могут как то мне помешать открыть кофейню в которой будет кухня.?
Никак. Единственное, что они могут сделать — это писать жалобы во все инстанции, которые постоянно Вас будут проверять (прокуратура, роспотребнадзор, госпожнадзор и т.д.) Однако если Вы не будете допускать нарушений, то и проблем не будет.
Единственное конечно важно с точки зрения общественной морали соблюдать тишину в вечернее время. Я думаю, что соблюдая это правило, проблем с жильцами не будет.
а вентиляция на своей части фасада тоже должен согласовывать?
Михаил, в соответствии с санитарными нормам у кафе, находящегося в жилом доме, должна быть отдельная вытяжка, причем эта вытяжка должна идти до крыши дома и выступать над верхней точкой крыши не менее, чем на один метр.
Уважаемый Михаил! В текущем законодательстве нет запрета на открытие кафе в жилом доме, и разрешения жильцов на Ваш вид деятельности не требуется. Но Вам необходимо учитывать, что нахождение кафе в доме, где люди живут, отдыхают, воспитывают детей, будет неизбежно вызывать жалобы, так как любое нарушение прав наказуемо. Заранее Вам необходимо подготовиться к проверке Вашей деятельности со стороны надзорных органов — Роспотребнадзора, Прокуратуры, Государственной пожарной инспекции.
Также согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в
многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности
общее имущество в многоквартирном доме, в том числе фасады и крыша
здания. Поэтому, если Вы будете использовать рекламу (если квартиры принадлежат собственникам), вентиляцию по фасаду неизбежно столкнетесь с протестами собственников. В этом случае Вам придется обратиться к собственникам, которые на основании ст. 44 Жилищного кодекса РФ смогут
передать Вам эти объекты в пользование.
В соответствии с СП 54.13330.2011 Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, п. 4.10:
В подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в
крупных и крупнейших городах в третьем этаже) .
все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч;
предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м2 и с музыкальным сопровождением;
Хотя СП 54.13330.2011 не отнесен к обязательному к применению,
поскольку не включен в ПЕРЕЧЕНЬ НАЦИОНАЛЬНЫХ СТАНДАРТОВ И СВОДОВ ПРАВИЛ
(ЧАСТЕЙ ТАКИХ СТАНДАРТОВ И СВОДОВ ПРАВИЛ), В РЕЗУЛЬТАТЕ ПРИМЕНЕНИЯ
КОТОРЫХ НА ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ОСНОВЕ
ОБЕСПЕЧИВАЕТСЯ СОБЛЮДЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
«ТЕХНИЧЕСКИЙ РЕГЛАМЕНТ О БЕЗОПАСНОСТИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ», утвержденный распоряжением Правительства РФ № 1047-р, как и его предыдущая
версия СНиП 31-01-2003, проверяющие
органы, тем не менее, зачастую руководствуются именно приведенными нормативными
актами, несмотря на их необязательный характер, поэтому могут возникнуть
неприятности в виде необходимости обжалования их предписаний при
выявлении работы организации после 23 ч., превышения площади, кол-ва посадочных мест с музыкальным сопровождением.
а вентиляция на своей части фасада тоже должен согласовывать?
а вентиляция на своей части фасада тоже должен согласовывать?
Да, это использование общего имущества дома — фасада.
а вентиляция на своей части фасада тоже должен согласовывать?
Тоже, т.к. Ваша доля в общем имуществе — абстрактна и не соответствует конкретной стене, следовательно, использование фасада при вашем кафе — использование общего имущества.
Михаил, согласно Жилищному кодексу РФ, стена жилого дома является общедолевым имуществом собственников помещений многоквартирного дома, поэтому решение общего собрания вам необходимо.
а вентиляция на своей части фасада тоже должен согласовывать?
Я считаю и соглашусь с коллегами, что согласовывать размещение вентиляции на фасаде нужно с собствениками общего имущества, к которому относится фасад здания Думаю, что такое согласование не составит особого труда.
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Вы не можете запретить открывать кафе в вашем доме, не имея на то законных оснований.
Раньше для открытия общепита (магазина) нужно было согласие собственников жилья многоквартирного дома. Теперь — этого не требуется.
Согласие жильцов (общего собрания собственников) потребуется, если владелец общепита захочет разместить рекламу на фасаде здания (речь идет не о вывеске заведения), или сделать вентиляцию на фасаде дома, входную группу и другие работы, касающиеся внесения изменений в общее имущество дома (ст.44-47 ЖК РФ).
Согласно требованиям законодательства, предприниматель должен собрать внушительный пакет документов, разрешений и согласований для открытия заведения общественного питания. Однако жильцы дома не вправе документы проверить. Такое право есть только у надзорных органов: Роспотребнадзор, прокуратура, государственная пожарная инспекция и т.п.
Жалоба составляется в произвольной форме. Обязательно опишите то, что вы считаете нарушением со стороны владельца общепита, укажите свои контакты и ФИО. Государственные органы должны вам ответить в течение месяца.
- в отдельно стоящем здании;
- в помещениях, пристроенных и встроенно-пристроенных к жилым и общественным зданиям;
- в нежилых этажах жилых зданий;
- на территориях промышленных и других зданиях для обслуживания работающего персонала.
Если общепит размещен в жилом здании, то его владелец не должен:
- ухудшать условия проживания и отдыха людей;
- нарушать санитарные нормы уровня шума, инфразвука, вибрации, электромагнитных полей, предельно допустимые концентрации и ориентировочные безопасные уровни воздействия загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест;
- размещать в подвальных и полуподвальных помещениях производственные цеха;
- совмещать входы со входами в жилые помещения;
- принимать продукты и сырье со стороны двора дома, где расположены окна квартир. Погрузка-выгрузка должна производиться с торца жилого здания, где нет окон, либо со стороны проезжей части;
- размещать площадку мусоросборника ближе, чем на 25 м от входов в дом, игровых площадок и мест отдыха (п. 2.6 СП 2.3.6.1079-01);
- размещать парковку транспорта персонала и посетителей во дворе жилого дома. Парковка может быть размещена только со стороны проезжей части (п. 2.7 СП 2.3.6.1079-01).
И еще о специфике работы заведений общепита:
Если в общепите готовят шашлыки на мангале, то размещение таких заведений возможно только в отдельно стоящих зданиях (п. 4.11 СП 2.3.6.1079-01).
Если общепит размещается в павильоне, то он должен находиться не ближе 50 м от жилых зданий, лечебно-профилактических организаций, спортивно-оздоровительных и образовательных учреждений.
Если кафе или магазин работает круглосуточно. Прямого запрета на размещение таких предприятий в жилом доме нет. Однако, пункт 4.10 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» разрешает размещение в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением организаций, оказывающих вредное влияние на человека;
запрещается размещать в жилых зданиях предприятия с режимом работы позднее 23.00;
запрещается размещать в жилых зданиях предприятия питания и досуга площадью более 250 кв.м с числом мест более 50, а также предприятия с музыкальным сопровождением (дискотеки, танцевальные студии, казино и т.п.).
Судебная практика по данным делам весьма разнообразна, как и решения судов. Суд принимает во внимание обстоятельства в каждом конкретном случае.
В настоящее время в большинстве случаев не требуется получать согласие собственников жилого дома. Оно может понадобится лишь тогда, когда владелец общепита планирует не только внутреннюю перепланировку помещения, но и реконструкцию входа, расположенного на придомовой территории, с использованием части земельного участка под домом. В этом случае потребуется согласие собственников жилья МКД.
Сложность принятия решений по данному вопросу заключается еще и в том, что закон не позволяет четко разграничить такие понятия как перепланировка и реконструкция помещения.
2. Размещение рекламы на фасаде без согласия собственников дома.
С 2009 года размещать рекламу на фасадах здания можно только с согласия собственников жилья МКД («О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и статью 19 Федерального закона «О рекламе» от 27.09.2009). Для вынесения положительного решения необходимо согласие не менее ⅔ собственников жилья.
3. Нарушение санитарно-эпидемиологических норм: производственные цеха в подвальном помещении дома, отсутствие раздельной канализации, шум в ночное время и т.д.
Выполнение санитарных норм регулируется федеральным законодательством: Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 08.11.2001 № 31 с изменением от 03.05.2007 № 25 с 01.02.2002 введены в действие «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья» (СанПиН 2.3.6.1079-01); Постановлением от 10.06.2010 № 64 введены в действие «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (СанПиН 2.1.2.2645-10). Кроме федеральных норм существуют и региональные требования в каждом субъекте РФ.
4. Организация погрузки-выгрузки во дворе жилого дома.
Если владельцы предприятий общепита нарушают требование об организации погрузки-выгрузки (п. 2.2.СанПиН 2.3.6.1079-01), то их можно привлечь к административному правонарушению (п.6.4 КоАП РФ).
5. Неправильно организованная площадка для мусора.
Владельцы общепита часто нарушают этот пункт санитарных норм (контейнер для сбора мусора должен быть расположен не ближе, чем на 25 м от жилого дома, площадок для игр и отдыха). Это приводит и к неприятному запаху, к появлению грызунов и насекомых в квартирах. В данной ситуации жильцы дома должны обратиться с жалобой в районную Санэпидемстанцию. СЭС обязана прислать официальный ответ с описанием действий, предпринятых в отношении нарушителя.
6. Не предусмотрены временные площадки для парковки персонала и посетителей.
Отсутствие отдельных парковок у предприятий общепита (п.2.7 СанПиН 2.3.6.1079-01) рассматривается как административное правонарушение (п.6.6. КоАП РФ).
7. Ухудшение условий проживания жильцов дома из-за неправильной организации вытяжки.
Предприятия общепита должны иметь отдельную систему вытяжки (нельзя совмещать с общедомовой, п. 4.6 СП 2.3.6.1079-01). Вентиляция предприятий общественного питания, расположенных в зданиях иного назначения, оборудуется отдельно от вентиляции этих зданий, а шахта вентиляции должна выступать над коньком крыши или поверхностью плоской кровли на высоту не менее 1 м.
Если данное требование не выполнено, то владельцу грозит административная ответственность (ст. 6.3 КоАП РФ).
Практика показывает, что многие пункты общественного питания не соблюдают нормы уровня шума. В дневное время действуют «Санитарные нормы допустимой громкости звучания звуковоспроизводящих и звукоусилительных устройств в закрытых помещениях и на открытых площадках» (утверждены Главным государственным санитарным врачом СССР 07.07.1987 № 4396-87 (СанПиН 42-128-4396-87).
С нарушителями допустимой громкости звуков бороться достаточно сложно.
Основная трудность — необходимость замерить уровень шума. Во-первых, о выездной проверке СЭС владелец заведения предупреждается заранее, поэтому он не допустит превышения нормативных величин шума. Во-ворых, необходимо замерять уровень шума в нескольких квартирах, что требует материальных затрат жильцов. Однако, жильцам удается и в этом случае призвать владельцев общепита к порядку.
- денежные штрафы (1 000 — 1 500 рублей для граждан; 2 000 — 3 000 рублей для должностных лиц и предпринимателей; 20 тыс. — 30 тыс. руб. для юридических лиц);
- или приостановка работы предприятия (на 90 суток).
Все нарушения должны быть устранены.
В определенных случаях суд может принять решение о прекращении деятельности предприятия общепита.
В большинстве случаях жильцам удается добиться от владельцев общепита устранить допущенные нарушения, а в ряде случаев — закрыть заведение. Если же обращения в уполномоченные органы не приносят результата, то можно обратиться в СМИ.
Cтатистика по 91 городу России за 2015 год (составлено сервисом отзывов Flamp по просьбе проекта The Village, прим. автора: понятно, что жалобы жильцов не являются основной причиной для закрытия большинства заведений из списка ниже):
- Кафе: работают 26 697, открылось 7 759, закрылось 5 855;
- Рестораны: работают 10 818, открылось 2 133, закрылось 1 654;
- Бары: работают 9 477, открылось 3 452, закрылось 2 383.
